Il mutuo

Il mutuo è un contratto di finanziamento a medio-lungo termine stipulato tra un soggetto finanziatore (generalmente una banca o un istituto di credito) e un soggetto richiedente (il mutuatario). Attraverso il mutuo, la banca concede una somma di denaro al mutuatario per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile. In cambio, il mutuatario si impegna a restituire l'importo ricevuto (capitale) maggiorato degli interessi, secondo un piano di ammortamento prestabilito.

Caratteristiche principali del mutuo:

• Ipoteca: Il mutuo è solitamente garantito da un'ipoteca sull'immobile acquistato, che funge da garanzia per la banca in caso di insolvenza.
• Durata: La durata del mutuo può variare, generalmente, dai 5 ai 30 anni, a seconda dell'importo finanziato e delle possibilità economiche del mutuatario.
• Piano di ammortamento: È il piano di rimborso del mutuo, che definisce l'importo e la scadenza delle rate.

Come funziona il mutuo?

Quando si stipula un mutuo, si accettano determinate condizioni contrattuali che regolano il rapporto tra banca e mutuatario. Ecco gli elementi fondamentali:

Capitale finanziato.

È l'importo che la banca concede in prestito. Di solito, non copre il 100% del valore dell'immobile, ma una percentuale che può variare dal 70% al 80%, fino ad arrivare al 100% in alcuni casi specifici.

Tasso d'interesse.

È la percentuale applicata al capitale finanziato che determina l'importo degli interessi da pagare. Può essere fisso o variabile.

Rate.

Sono gli importi periodici che il mutuatario deve versare alla banca, composti da una quota capitale e una quota interessi.

Spese accessorie.

Oltre agli interessi, possono esserci altre spese come quelle di istruttoria, perizia, assicurazione e notarili.

Passaggi standard per ottenere un mutuo

1. Valutazione finanziaria personale

Prima di tutto, è importante analizzare la propria situazione economica, valutando il reddito disponibile, le spese fisse e eventuali altri finanziamenti in corso. Questo permette di determinare l'importo della rata sostenibile e, di conseguenza, l'ammontare del mutuo richiedibile.

2. Raccolta della documentazione

Per avviare la pratica di mutuo, è necessario fornire alla banca una serie di documenti:

• Documenti anagrafici: Carta d'identità, codice fiscale, stato di famiglia.
• Documenti reddituali: Ultime buste paga, CUD, dichiarazione dei redditi.
• Documenti sull'immobile: Proposta d'acquisto, planimetrie, visura catastale.

3. Scelta della banca e del tipo di mutuo

Confronta le offerte di diverse banche, prestando attenzione a:

• Tasso d'interesse (TAEG): Tasso Annuo Effettivo Globale, che include interessi e spese accessorie.
• Condizioni contrattuali: ad esempio l’estinzione anticipata, flessibilità delle rate.
• Servizi aggiuntivi: ad esempio le polizze assicurative.

4. Istruttoria della pratica La banca esamina la documentazione e valuta:

• Affidabilità creditizia: capacità di rimborso del mutuatario, storico creditizio.
• Valore dell'immobile: attraverso una perizia, per determinare la garanzia ipotecaria.

5. Delibera del mutuo: se la valutazione è positiva, la banca emette una delibera formale, specificando le condizioni definitive del mutuo.

6. Stipula del contratto di mutuo: il contratto viene firmato davanti a un notaio, contestualmente all'atto di compravendita dell'immobile. Il mutuatario diventa proprietario dell'immobile e la banca eroga la somma concordata.

Mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile

Mutuo a tasso fisso

Il tasso d'interesse rimane invariato per tutta la durata del mutuo. Questo vuol dire che la rata resta costante nel tempo, rendendo la pianificazione finanziaria più semplice. D’altra parte, il tasso fisso è generalmente superiore al tasso variabile di un mutuo di pari importo contratto nello stesso momento storico. Inoltre, non subendo oscillazioni, i mutui a tasso fisso non beneficiano di eventuali riduzioni dei tassi di mercato.

Mutuo a tasso variabile

Il tasso d'interesse può variare nel tempo, in base all'andamento di un indice di riferimento (come l'Euribor). Il tasso iniziale è generalmente più basso rispetto a quello mutuo a tasso fisso, ed esiste l’eventualità che i tassi di mercato si riducano nel tempo, comportando un’ulteriore riduzione della rata. Ma, se i tassi salgono, le rate possono diventare anche significativamente più alte.

Quale tipologia di mutuo scegliere?

La scelta tra tasso fisso e tasso variabile dipende da diversi fattori:

• Propensione al rischio: se preferisci la sicurezza e la stabilità, il tasso fisso è più adatto. Se hai una propensione ad accettare l'incertezza potresti optare per il tasso variabile.
• Situazione economica generale: in periodi in cui i tassi d'interesse sono storicamente bassi, il tasso fisso può essere vantaggioso.
• Durata del mutuo: su mutui di lunga durata, le variazioni dei tassi possono avere un impatto maggiore.

È anche possibile valutare soluzioni miste, come il mutuo a tasso misto o con cap, che combinano caratteristiche dei mutui a tasso fisso e variabile.

Indicazioni pratiche

• Confronta attentamente le offerte: utilizza strumenti online o affidati a consulenti per confrontare i mutui di diverse banche.
• Considera il TAEG: oltre al tasso nominale, il TAEG include tutte le spese e offre una visione più completa del costo del mutuo.
• Valuta l'eventuale portabilità: la surroga permette di trasferire il mutuo a un'altra banca a condizioni migliori senza costi aggiuntivi.

Riassumendo

Il mutuo è una forma di finanziamento significativo che ti può aiutare ad ottenere la liquidità di cui hai bisogno per acquistare o ristrutturare la tua casa o la sede della tua attività.

Si tratta di un impegno finanziario significativo, con una durata estesa nel tempo, pertanto richiede una valutazione attenta e informata.

L’iter per ottenerlo è semplice ma ha dei tempi tecnici non brevissimi e richiede la produzione di una serie di documenti: prepararti in anticipo ti consentirà di velocizzare il processo.

Esistono due principali tipologie di mutuo, a tasso fisso e a tasso variabile: comprendere le differenze tra le varie tipologie di mutuo e conoscere i passaggi necessari per ottenerlo ti aiuterà a scegliere la soluzione più adatta alle tue esigenze.